Manutenção Predial em Edificações: Estimativa de Custo.

Escrito por: Me. Wanderson de Andrade Simplicio

A manutenção predial é uma das ações mais estratégicas para prolongar a vida útil de edifícios e evitar gastos excessivos com correções emergenciais. A ausência de um plano contínuo e sistemático ao longo dos anos pode gerar um passivo técnico significativo, além de comprometer a funcionalidade e segurança da edificação.

Neste artigo, apresenta-se uma análise técnica e financeira com base em uma edificação com área construída de 7.500 m², 46 anos de uso e sem histórico de manutenção especializada, utilizando parâmetros consagrados na engenharia de manutenção predial.

Estimativa de Reposição da Edificação

Com base no Custo Unitário Básico (CUB/DF) vigente em abril de 2025, no valor de R$ 2.130,71/m², temos:

ITEM	VALOR
Área total construída	7.500 m²
Ano de construção	1979
Idade atual do imóvel	46 anos
Percentual anual estimado para manutenção	1 a 6%
CUB médio (DF - abr/2025)	R$ 2.130,71/m²
Valor estimado de reposição	7.500 × R$ 2.130,71 = R$ 15.980.325,00

Percentuais Técnicos de Referência

Autor / Fonte	Percentual Indicativo Anual (%)	Observações Técnicas
John, V. M. (1988) – USP/EPUSP	1,5% a 4%	Usado em edifícios com manutenção contínua. Varia conforme o estado de conservação.
Benedito Lopes de Souza (1998) – UNB/PECC	Até 6%	Em caso de ausência prolongada de manutenção e degradação acentuada.
Lair Reis (2016) – Manual de Manutenção Predial	2% a 4%	Aplicado a edifícios públicos.
Carlos Alberto dos Santos (2007) – Gestão de Manutenção Predial	2% a 5%	Destaca importância do planejamento técnico anual.
INCC (FGV) – Indicador da Construção Civil	Variável	Usado como índice de atualização de custos.
Lei de Sitter (SITTER, 1983)	-	Mostra que o custo corretivo pode ser até 5 vezes maior que o preventivo.
NBR 5674:2012 – ABNT	-	Define diretrizes para planos de manutenção, sem percentual definido.

Estimativa Anual de Manutenção (mínima)

Cálculo	Resultado
1,5% × R$ 15.980.325,00	R$ 239.704,88/ano

Esse valor é indicativo para edificações com manutenção regular — o que não se aplica ao caso estudado, que apresenta ausência histórica de ações sistemáticas.

Cálculo Cumulativo – Ausência de Manutenção por 46 anos

Cálculo	Resultado
1,5% × R$ 15.980.325,00 × 46 anos	R$ 11.014.833,50

Esse valor representa o passivo técnico mínimo acumulado ao longo de 46 anos sem manutenção adequada. Pode ocorrer, dependendo do estado de conservação, do valor para manuteção ser superior ao valor estimado de reposição. Neste estudo, foi adotado o percentual mínimo de 1,5% como referência para o cálculo do custo anual de manutenção predial.

Serviços típicos incluídos na manutenção predial

A manutenção predial contempla uma gama abrangente de serviços especializados. A seguir, estão listados os principais:

• Instalações elétricas;

• Instalações hidráulicas e sanitárias;

• Sistema de combate a incêndio;

• Comunicação visual e sinalização;

• Acessibilidade;

• SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas);

• Cabeamento estruturado (rede de dados e voz);

• Comunicação e segurança eletrônica;

• Sistemas de climatização e ventilação;

• Paisagismo – jardins;

• Pintura e alvenaria;

• Revestimentos diversos;

• Esquadrias, portas e janelas;

• Telhados e forros;

• Impermeabilizações;

• Limpeza técnica de calhas, ralos, caixas de gordura, caixas d'água, etc.;

• Reparos estruturais;

• Inspeções técnicas;

• Desinfecção e sanitização de ambientes;

• Manutenção em elevadores;

• Suporte à instalação de mobiliário ou equipamentos administrativos;

• Fornecimento de mão de obra, ferramentas, equipamentos e materiais;

• Entre outros serviços determinados por avaliação técnica.

Verifica-se que a ausência de manutenção predial sistemática pode gerar impactos financeiros significativos, como evidenciado nesta simulação. Estabelecer um plano técnico anual e contratar serviços sob demanda — com foco em correções emergenciais, manutenções preventivas e preditivas — é essencial para restabelecer a funcionalidade e garantir o uso eficiente dos recursos.

Considerando as diversas variáveis envolvidas na operação de uma edificação — como tipologia construtiva, sistemas instalados, grau de uso, condições ambientais e idade da estrutura —, a forma mais precisa de estimar o custo com manutenção predial é por meio da análise do histórico de gastos da própria edificação, desde que esta conte com um sistema de manutenção preventiva e corretiva eficiente e continuamente atuante. Essa abordagem permite identificar padrões reais de demanda por serviços, ajustes orçamentários com base em ocorrências recorrentes e maior confiabilidade nas projeções futuras.

Referências

• JOHN, V. M. (1988) – Custo de manutenção predial em edifícios públicos (citado em Lopes, 1998).

• LOPES, B. G. – Manutenção Predial em Edifícios Públicos. Dissertação de Mestrado, UNB/PECC, 1998. 

• CUB – Sinduscon-DF (2025) – Custo Unitário Básico atualizado mensalmente. CUB DF

• IBAPE Nacional – Manual de Inspeção Predial